全国服务热线: 4001804788

中兆资讯

最新资讯
全国服务热线: 联系我们  
电话:
4001804788
官网:
zhongzhaojituan.com.cn
邮编:
230000
地址:
合肥市包河区金寨路162号安徽国际商务中心B座28楼
行业动态   当前位置: 首页 > 新闻资讯 > 行业动态
注意!央行发话了!2017年房价还会大 添加时间: 2017-02-15

在经过楼市大狂欢之后,身边的不少人人手里就攒下了一套房子。

可是房子买了,手里的房贷还在。

春节之后,央行不断出手上调"麻辣烫"(MLF)/"酸辣粉"(SLF)的利率,不少人为2017年中国进入加息周期,真实情况是什么呢?2017年,房地产行情怎么样?你手中的房贷利率会不会上调呢?

继春节长假前上调中期借贷便利(MLF)利率后,节后首个交易日央行再次"出手"上调常备借贷利率(SLF)和逆回购利率。业内人士表示,货币政策收紧信号或导致房贷利率上调,在市场风险和政策风险双重压力下,银行可能会通过价格手段防控风险。此外,在加息周期和调控政策背景下,房地产(包括一 线城市)将可能迎来长周期拐点,但2017年仍是房价高点。

房贷利率存上调可能

鸡年首个交易日,央行便祭出大动作:在公开市场进行200亿元7天期、100亿元14天期和200亿元28天期逆回购操作,操作利率较上期均上调10个基点,同日开展的SLF利率也全线上调。

一股份制银行宏观分析师告诉记者,央行春节前后的密集行动,是对货币政策操作转向的确认。随着基准利率货币政策工具中的作用和地位越来越低,MLF和SLF作为央行的主动管理型货币政策工具正在发挥越来越重要的作用,尤其是可以通过主动性操作实现货币的长短期配置。货币收紧政策收紧信号影响机制或将从央行向金融机构传导,最终形成终端实际贷款利率抬升

终端贷款利率的抬升是否会导致房贷利率上调呢?近日记者走访多家银行网点了解到,包括招商银行、平安银行、建设银行、工商银行等在内的大多数银 行首套房贷款利率没有变化,仍维持九折优惠折扣。民生银行一名客户经理告诉记者,该行首套房贷款利率打九折,但如果是民生银行优质客户且购买指定楼盘房 产,优惠力度可打8.8折。

据了解,去年银监局和同业公会即向各银行下达房贷优惠折扣不低于九折的指导要求,银行可根据自身实际情况在该基础上进行调整,九折是业内较普遍的折扣。

走访中,大多数银行客户经理表示尚未接到总行上调房贷利率的通知,但也有个别表示"已经隐隐约约听到风声"。"还是存在顾虑,九折是比较普遍的,要是上调利率,客户肯定都跑到别的银行去了。"一位客户经理告诉记者。

虽银行方面尚未有明显动作,但不少人士仍认为房贷利率存在上调风险。

据数据显示,截至2016年9月末,银行住房贷款平均利率为4.52%,银行房贷平均期限应该在10年以上,当时10 年期国开债利率只有3.13%。目前10年期国开债利率已接近4.1%,国开债完全是政府信用,对银行而言不用占用任何风险资本,但发放房贷要计提50% 的资本占用,而银行是高利润率高杠杆行业,其资本金有限,因而资本占用的成本较高。按照目前4.1%的国开债利率,从历史数据比较看,合理的房贷利率应在 5.5%左右。

央行确认货币市场"加息"的结果,意味着房贷利率存在大幅上调风险,目前5年期以上贷款基准利率为4.9%,这意味着按照5.5%的合理水平,所有的折扣房贷将全部绝迹,否则银行不如去买债。

中兆集团总经理周长虹认为,央行货币市场操作利率上调的确会影响银行资金成本,不过银行资金成本提高不一定体现在房贷利率之上。"自去年10月以来,房地产调控趋严加大了银行市场风险和政策风险。在资金成本提高和外部风险加大的双重压力下,银行确实有可能通过价格手段来防控风险。"房贷 利率上调有助于挤掉投资性、投机性购房需求,但需避免对刚需客户造成过多影响,商业银行应在贯彻落实国家对房地产宏观调控的基础上,满足普通老百姓首次购房和合理改善住房的需求。

住房按揭遭"冷遇"

业内人士指出,本次央行调高利率与1月"天价"信贷数据不无关系

虽然央行尚未公布1月份信贷数据,但多家机构预计今年1月份新增信贷规模较大可能会超去年同期2.51万亿元,甚至将高达2.8万亿元

数据显示,预计1月份新增信贷达2.5万亿元。首先,1月是信贷大月,季节性安排虽然在宏观审慎评估体系(MPA)考核后有所弱化,但历史信贷节奏造成的信贷集中到期续作仍会延续;其次,提早投放信贷会更早获得利息收入,因此银行有提早投放信贷的积极性。另外,往年1月都会有大量新的基建项目资金投放。

从政策意图看,政策性利率上调与控制2017年1月信贷投放过快、近期PPI上涨引发货币当局对通胀压力的担心有关。去年1月新增信贷同比增长万亿元以上,导致央行紧急收紧银根,对部分小银行实施惩罚性提升存准率。可见1月例行是银行放贷的冲动时期,也是央行紧急收紧银根的时点。

虽然预估1月信贷数额仍会高企,但不少业内人士认为,2017年信贷规模在信贷结构中的占比将会下滑。央行数据显示,2016年12月新增居民中长期贷款创下近十个月新低,较11月大幅回落31%。

"部分原因是去年11月、12月存量缺乏额度无法投放,这些额度会在1月放出来,"一位商业银行内部人士告诉记者,"尤其是在货币政策稳健中性和房地产加强调控政策背景下,二三月份房贷回落速度会加快,政府项目和PPP信贷投放将吸纳较大的信贷资金。"

从春节假期房地产成交情况看,住房按揭可能遭"冷遇"。

继过去一年持续火爆之后,全国热点城市楼市鸡年春节期间迎来一片清冷,南京、杭州、苏州等地新房成交量纷纷萎缩,为近三年同期最低值。华创证券 统计数据显示,春节两周中,第一周全国40城新房成交314.1万平方米,环比下降38.1%;第二周成交环比再下降89.2%至34.1万平方米。1月 截至上周累计日均成交60万平方米,环比12月下降37.5%。

伴随楼市成交量萎缩,部分热点城市房价也出现松动。数据显示,1月深圳房价继续回落,成交均价54931元/平方米,环比下降0.03%;广州成交均价16970元/平方米,环比微跌0.61%。

楼市或迎拐点

中国尚未进入加息周期,但严厉的房地产市场政策叠加折扣利率向上调整,对于房地产市场的负面冲击将较明显,前期房价上涨过快的一线和部分二线城市已进入调整周期。

研究报告指出,央行货币政策收紧信号相当于进一步确认宽松周期结束从过去美国和日本经验看,历次房地产泡沫破灭过程中,货币收紧都是至关重要的条件。此外,过去政策托底房地产或将成为历史。一方面,各地严格执行限购政策,限制房地产住房信贷,房地产成交量大规模缩减;另一方面,一线城市开始严格限制人口流入,各地"两会"期间一线城市纷纷提出2020年人口的控制线。这意味着一线城市房地产需求未来将不会再大幅增加,房价(包括一线城市) 将可能迎来长周期拐点。

深圳中原研究中心负责人说,受双重压力影响,今年楼市仍会面临较大压力。2017年新房市场成交量可能随供应增加有所回升,但二手房成交不乐观,整体价格已步入调整期,今年楼市将以震荡波动为主。该负责人同时指出,央行收紧货币政策的影响将会渐渐显现,节后投资需求应有所收敛,并会在一定程度上抑制节后楼市成交量回升。

也有房地产资深人士说,按照目前基础货币发行量和外汇储备对比来看,央行在货币市场的收缩完全不足以对冲货币泡沫对于房地产市场而言,货币超发对房价的影响仍较大

该人士表示,部分城市楼市量价齐跌主要有三方面因素:其一,2016年四季度各大热点城市的调控政策陆续落地,对市场需求面造成较明显的抑制; 其二,热点城市地方政府对新房备案价格的控制;其三,受春节传统淡季影响。三大因素叠加造成量价齐跌的现状。受调控影响,预计热点城市2017年楼市成交 量将缩水至2014年水平,价格缓慢上涨趋势并不会明显改变。

据了解,2017年将成为此轮房地产繁荣周期的拐点,但地产行业并未没落,仍拥有巨大发展空间。尤其是在大城市即大都市圈进程快速 发展背景下,稳定的政策环境和前瞻性的规划将为房地产行业开辟新的发展路径。虽然2016年可能是行业销售顶峰,但2017年可能成为房价的高点,且在未来相当长的时期内,行业总体规模仍有望保持在十万亿元以上。

加息周期是一种过度解读

齐鲁资管首席经济学家李迅雷观点:由于存在稳增长和防风险的双重目标,故货币政策的运用空间并不大。如果今年政府工作报告能够将经济增长目标下调至6-7%,而不是去年的6.5-7%,则M2增速目标可相应地降至11%,但即便为11%的增速,去杠杆的效果还是有限,如去年M2增速为11.3%,但企业、居民和政府的杠杆率水平都继续上升。

总体看,货币政策只是从偏宽松调整至中性,在外汇管制加强的情况下,汇率不会成为货币紧缩的理由,所以,确实没有必要将央行此举解读为货币紧缩政策的开端。另外,加息和降息都存在难题,中性才是基调。

前《南方都市报》首席记者悦涛认为,对于央行来说,加息和降息都戴着紧箍咒。

加息的紧箍咒:巨额债务、企业成本

按央行口径,中国经济内债已经244万亿(不含外债),按中金公司前总裁兼CEO朱云来的说法至少300万亿。贷款大跃进的后果就是巨债压顶。加息,债怎么办?中财办副主任杨伟民说:企业负债过百万亿,按4%的利息算,一年利息至少4万亿,相当于2015年全年GDP增量。"三去一降一补"是中央大政。其中的一降(降低企业成本),最终被描绘成"七降",包括制度成本、税费、财务、电力、物流等等……然而,制度成本、税费、流通成本,在通胀之下是很难降的。这些年对企业增加最大的成本在土地和人工,也是不大可能降的。

降息的紧箍咒:通胀和汇率

2016年全年没有降息,只在年初降准一次。主要的原因是2016汇率面临严重的压力,如果直接降息降准,释放的信号太过明显,而且对汇率的问题明显是雪上加霜。但是目前MLF,公开市场操作等的余额加一起有约5万亿,而16年初只有5000亿,也就是说全年央行通过这些渠道总共投放了约4.5万亿。这样的结果根据一些分析人士计算,这些操作加一起约等于若干次的降准。所以如今不管是做适当的修正,或是转为"中性"都不足为奇。

央行不可能持续加息

来自格隆汇的观点:央行不可能持续加息。

加息降息主要看什么,当然是国家的基本面。而目前我国的基本面,根本不能支持持续的加息,尤其是存贷款利率。

我国从14年开始走入降息通道,试图扭转日益颓废的经济基本面。但是目前经济有没有起色我不知道,但是资产的价格,从股市,债市,商品,地产等,哪个没有涨过。而一旦失去基本面的支撑,就像喜欢搞预期的股市那样,怎么涨上去怎么跌下来。

2016所谓经济的起色是供给侧改革叠加宽松环境所导致从上至下,从PPI到CPI的上涨,这些上涨最终会传到到消费端,最终消费者对物价的上涨会做出什么反应目前还不得而知,但似乎在向好的方向发展。如果此时走入加息通道,把这个有点起色的基础破坏掉,对谁都没有好处。

利率政策是国家最重要的经济策略之一,它要兼顾,去杠杆,去泡沫,稳定汇率,稳定增长。而利率这个工具也不可能兼顾所有的职责,必须是不断的在动态中寻找平衡。

当前的货币政策下怎么看房产?

我们没有本钱主动打压房地产

李迅雷提出,今年的政策核心要点是守住两条底线,一是稳增长,二是防风险,连续加息会导致资产泡沫的破灭,从而触发系统性风险,所以,中央经济工作会议也只是提"去杠杆"没有提"去泡沫"。所以目前利率政策的重心肯定放在了去杠杆,去泡沫中,所以有走向"中性"的必要。但同时为了兼顾稳定增长,必然不会下手太狠。如果把高房价给弄下去了,那么稳增长算是没什么指望了。所以本次的"加息",并不意味着对房产的打击。

经济学家马光远认为,春节期间,各地楼市遇冷是预料之中的,但这和央行的加息没有太大的关系,而是房地产市场自身在经历2016年的疯狂上涨之后的自然调整。无论是上海,还是厦门、合肥、南京、深圳,成交量极为惨淡,这和我们去年对整个房地产市场判断会"变天"的基调是相吻合的。不要误读2017年的房地产政策,严控只是针对投资投机,在不确定性加大的情况下,我们没有任何本钱主动打压房地产。

房地产寒冬?"加息"只是一记信号弹

中兆集团总经理周长虹认为,对楼市而言,央行确认货币市场加息的结果,其实意味着房贷利率存在着大幅上调的风险,而16年房地产市场的异常繁荣,本来就没有人口结构的支撑,全靠天量的房贷支撑,如果未来房贷利率持续上行,叠加政府对部分一二线城市投机购房限购限贷的铺开,地产销量或将持续下行,而地产市场的严冬或将到来。不能将央行变相加息视为"货币政策全面转向"和"流动性全面收紧"的信号。因为货币政策早已经转向,收紧货币的水龙头是早确定的基调。无论是稳定汇率,还是抑制资产价格泡沫,都无法通过简单粗暴的方式解决,对泡沫和风险的敬畏是正确的。但基于多年来货币政策开年抢跑流量的惯性,在春节过后,通过"悄悄加息"的方式,传导信号,避免货币政策再次走偏,同时又不惊扰市场,这是央行能够采取的最好的方式。

按照这个逻辑,央行这次"悄悄加息"究竟针对谁就很清楚了,既没有明确针对通胀,也没有意味着中国经济的探底成功,更没有在开年杀气腾腾对准房地产泡沫。因为上述三种情况需要加息的理由至少目前并不充分。所以,央行这次悄悄加息,放的并非打击对象很明确的真枪实弹,而不过是一记信号弹,提醒市场不要忘记了今年货币政策的基调,仅此而已。

投资必看建议

最后,如果有意投资房地产,有几点建议 :

① 房价受宏观(货币贬值、适婚人口增速、城市化进度、居民收入)和微观(人口流入流出、产业发展、交通建设)等因素综合影响。

② 其中对房价影响最大的是中国整体经济的繁荣程度,比如GDP整体如果比现在少一半,那就有很大很大的压力。

③ 房产税出台是用来抑制房价的,不是来搞崩房价的。

④ 房地产是国家税收的重要补充,房地产稳定且可持续发展符合国家利益。政府从来没想要让房价像瀑布似的狂降,担心的是房价上涨过快导致的杠杆风险。

⑤ 春节热闹与否是判断一座城市人口流入流出的明显标志。

⑥ 一线城市泡沫有,但实话实说,不宜夸大,从以往的经验看,刚需买房贷款不要超过家庭月收入100倍,投资买房贷款不要超过家庭月收入75倍。

⑦ 买房决策应该和自己承受能力挂钩,而不是与涨跌预测挂钩,别什么都信,也别什么都不信。根据自身能力,量力而行。