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169亿!3小时收回地铁1号线投资,刚需欲哭无泪,谁为合肥未来负责? 添加时间: 2016-09-28

土拍之后

麻木的购房人表情应该是这样的

肥西2W、靠近小庙1.5W、肥东1.8W、大杨镇2W......

玩球啊!!!

我们算了一笔账

合肥地铁1号每公里造价6.7亿元,概算总投资164亿元。

一场土拍 3个小时

这笔花费就全收回来了

还有余~

23日下午,合肥土地市场11宗地全部成交,共1050.52亩,成交总价168.8亿......

毫无意义的总结性数据陈述,关于这次土拍,其实你只要知道,11宗地的平均溢价率高达244.6%,就足够了!

顺带提一句,这是代市长上任后的第一次土拍,这也是释放6500亩将入市来土地期望来"镇压"房价后的第一次土拍......

血腥!

然而它却又是真实存在的,无论你是否愿意面对。如果你要留在合肥,你就得面对以下的选择:

基本情况图

以今天成交土地楼面推导来的后期售价

是的,合肥的【楼面价版图】、【单价地王板块】双双再被刷新:

合肥九区三县最新楼面价版图

合肥九区三县最新单价地王版图

不要再去讨论刚需如何在合肥留下来,也不要再去探讨合肥作为一个二线城市为,为何房价那么凶猛。无他,只是库存太低,房价惯性罢了!

谜一样的【融创】!

以2W+售价去肥西做中端产品?

今天土拍的亮点太多、太多!但楼哥还是想把融创拿地肥西这件事拿到开始来说。

先来看看这宗地创下的纪录:融创以成交价1860万元/亩竞得肥西2016-13号地块,楼面价12681.75元/㎡,总价102560.4万元,溢价率257.69%。

一举刷新了此前由合肥城建以1490万/亩摘得的肥西[2016]6 号地块,创下的单价地王,同时10159元/㎡的楼面价纪录也被刷新。

再来了解下融创拿下的这宗地的基本情况:

肥西[2016]13号位于柏堰科技园香樟大道与铭传路交口东北侧,面积55.14亩,规划用途居住,出让年限70年,容积率1.0<居住≤2.2,建筑密度≤22%,绿地率≥40%,参考地价520万元/亩,竞买保证金15000万元

【地块优势】

1、为肥西县今年以来推出的首宗近市区地块,且位于高新、经开、政务三区交汇处。

2、周边厂区众多,潜在购买力大,且周边目前竞品较少,仅有太平洋森林广场后期仍有住住宅推出。

3、地块对面即为公交站牌,691、655等公交通达,过个马路,就可以想到哪到哪。

4、周边绿化较好,且临近明珠公园,小青年在此约会、慢跑、看书、晒太阳……统统都不是问题。

【地块劣势】

1、地块所处版块多为新小区或在建状态,整体人居氛围目前欠缺,反正小编走了一路,是没看到啥跳广场舞的。

2、目前缺乏大型商业配套,目前周边居民主要依靠香樟花园、格力工业园区等周边社区配套来满足基本生活需求。但后期伴随太平洋森活广场、百大拓基广场(7000㎡商业街——柒街)、以及该地块所规划的20余亩商业地块入市,后期在这里生活,不要太方便哦。

3、地块东侧为一排高压走廊。关于高压线的故事,其实也没那么恐怖,只要规划得当,基本没啥影响。

土拍前,业界是这么解读的:现在一出土地,大家最关心的就是会不会诞生新地王,对于这宗被政务、经开、高新三区"拥抱"的连体地,合富辉煌安徽区域市场研究部主任徐阳认为,地价或在1200万元/亩左右较为合适,但仍不排除刷新肥西地王的可能性。

按照其中居住地块1.0<居住≤2.2的容积率来看,后期高低配(高层+洋房)可能性较大。

土拍中,融创自己是这么说的:地价在预计范围内!之所以会拿下该宗地,主要还是因为地块位置,属于泛政务区,加之周边在售房源较少,未来会区别于目前的壹號院及027号地块,主力打造融创于合肥的首个中端产品!

土拍后,业界是这么认为的:合富辉煌安徽区域市场研究部主任徐阳:地块临近香樟大道,交通便捷,距离市区较近,区位上存在一定优势,旦周边厂区云集,片区形象有待提升,地块本身规模较小,融创此次拿下或出于一定的战略考虑,不排除产品打造上带来一定创新。

肥西楼面价12681.75元/㎡,起步1.7W,加上融创的品牌溢价,卖个2W+也不是问题。这个声称只在城市核心拿地的高端房企,这次去了肥西,到底是喜是悲?

相对而言,深圳正誉以360万元/亩竞得肥西2016-12号地块,总价10764万元,溢价率63.64%。则显得不甚吸睛,但不得不说的是,这是今天唯一一宗溢价率低于100%的地块!

短跑冠军:高新!

小庙附近要卖1.5W+你买不买账?

刷新了世界观的,还有高新NP3-1号地块。该宗地由保利地产以成交价1620万元/亩竞得,住宅楼面价9719.95元/㎡,总价311266.8万元,溢价率237.5%。

这宗地没有刷新区域楼面价地王,也没有刷新区域单价地王。比较令人讶异的,是这宗地的受追捧程度。

该宗地现场小花絮(10分钟拍完):

据参拍高新地块的房企表示,高新地块成交速度非常快!因为高新地块竞拍过程是这样的:500万/亩以后,万科直接跳到1000万/亩,然后大家都懵了!万科又跳到1300万/亩,大家又懵了!然后万科又跳价到1600万/亩,大家彻底没反应过来!最后关头保利杀出来对决,最终经过轮番加价,保利1620万/亩,拿下了!

先了解下这宗地的基本情况:

高新区NP3-1号地块位于高新区磨子潭路以北、鸡鸣山路以西,占地面积192.14亩,规划用途为居住用地,容积率1<R≤2.5,参考地价480万元/亩,竞买保证金6亿元。9月23日下午2点30分网上拍卖出让。

【地块优势】:这是2016年以来合肥市区推出的第二大面积宗地。(第一为滨湖BH2015-09号地块,面积699.78亩)。

【地块劣势】:也是合肥推出的位置最西的一块地了,都快到小庙镇了。地块在航空西城西边1.5公里的位置,西边临近小蜀山,南边为军事管理区,北边和东边还有大片的空地等待开发,从目前来看,周边配套相当匮乏,居住氛围并不浓郁,不过交通非常便捷,南边距离长江西路500米左右。

土拍前,业界是这么解读的:合富辉煌安徽区市场研究部主任徐阳表示:地块位置离市区较远,周边道路设施处于建设中,配套较为缺失,片区发展潜力有待进一步提升,但是随着地铁二号线的建设、区域建设的西扩,地块仍具备一定的开发价值,适合房企作为储备地块开发。地块面积较大,适合长线开发,对资金量充足的开发企业来说还是不错的选择。

高新区NP3-1号地块所在的这个区域未来也可能会成为新一轮的刚需客群聚集地之一。他预测地块成交单价1250万元/亩左右,未来入市价格或在10000-11000元/平米,产品业态可能会打造成为"高低配",即洋房+高层,未来的主力产品无疑将针对刚需客群。

土拍中,保利自己是这么说的:保利拿地代表接受采访表示,高新地价便宜……

土拍后,业界是这么认为的:合富辉煌安徽区域市场研究部主任徐阳:合富辉煌安徽区域市场研究部主任徐阳:大面积地块比较受追捧,品牌房企作为土地储备。

【楼哥的话】:楼面价9719.95元/㎡,起步1.5W!加上保利的品牌价值,说不定还能往上冲一冲。你说你规划好,产品棒,我都不反驳!但是临近小庙,逼近2W的价格,你真的买账么?

最大赢家新站:3宗破千万!

1.5W+合肥已无所谓的价格洼地!

新站区今天一口气推出了3宗地,且为连体地块!但值得注意的是,并非同一家房企拿下!

成交情况

新站区XZQTD208号地块:华地+金大地以1520万元/亩竞得,住宅楼面价,10363.58451元/㎡,总价140204.8万元,溢价率280%。

新站区XZQTD207号地块:绿地以1550万/亩竞得新站区大众路以西,岱河路以南XZQTD207号地块,楼面价9300元/㎡,面积92.6亩,溢价率307.89%

新站区XZQTD209号地块:绿地以1405万/亩摘得,楼面价9579.5元/㎡,总价136664.35万,溢价率251.25%。

先来看看地块的基本情况:

从地块位置上看,这3宗地块位置相邻,位于大众路、烈山路、岱河路、泗水路围成的长方形区域内,单宗地块面积均在90亩以上,地块较为方正。

地块分析:从这3宗地的区位来看,属于新站新开发的区域,南边紧邻瑶海龙岗,北边为职教城。地块周边在售楼盘并不多,其中,南边距离最近的在售楼盘仅有保利罗兰春天。位置稍远一点的还有朗香书院、长虹世纪荣廷、文一陶冲湖城市广场等楼盘。

另外,从交通来看,地块周边道路较多,但是有一些正在建设之中,随着道路体系的完善,地块的价值更加凸显。此外,距离地块最近的还有地铁3号线岱河路站。

据悉,地块周边学校较多,北边有合肥职业技术学院、工业学校、经贸旅游学校,西边紧邻规划中的小学和中学,此外,新站区五大生态工程之一的坝东公园和名校寿春中学就在地块的西边,可见未来教育配套会比较完善,生态环境也较为优越。

土拍前,业界是这么解读的:"从规划角度来看,有中小学校、公园和社区中心,未来的配套还是会比较完善的",合富辉煌安徽区市场研究部主任徐阳分析:"浍水路南北两宗地的成交地价预计在1600-1700万元/亩左右,按照2.5的容积率来计算,住宅楼面价在9600—10200元/㎡。"

土拍后,业界是这么认为的:合富辉煌安徽区域市场研究部主任徐阳:超过1万的楼面价,未来入市均价要达到1.4万/㎡以上,此次金大地和华地联合拿地,一定程度降低房企面临的潜在风险,缓解自身的资金压力。

绿地拿地代表在接受采访表示:目前来看拿地价格确实不低,但是对新站区非常看好,如果情况允许的话,还有意向拿更多的地块。

合富辉煌安徽区域市场研究部主任徐阳认为:此次绿地连拿两宗地块,深度布局新站区,看重片区的未来发展潜力,同时朗香书院和陶冲湖别院项目绿地均作为参股方,对区域产品、客群有一定认知。

从成交价、楼面价来看,给楼哥的感觉很直观,那就是合肥已经没有价格洼地。

不分区域、不分地段,只要是地,就可能卖高价,继而转卖高房价!不要再说新站是洼地,洼地你也高攀不起!

大杨镇都卖2W+了!

文一+四里河真的那么牛?

庐阳区今天也算在土拍现场大放异彩了,3宗地全部出让。

成交情况

文一地产以成交价2080万元/亩竞得庐阳N1607号地块,楼面价11142.8元/㎡,总价46716.8万元,溢价率300%。

文一地产以1675万元/亩竞得庐阳N1605号地块,楼面价16749.92元/㎡,总价208755.25万元,溢价率318.75%。

海亮地产以2420万元/亩竞得庐阳N1606号地块,住宅/商业楼面价18149.90925元/㎡,总价94234.8万元,溢价率266.67%。(海亮拿地代表在接受本站采访时表示,未来项目将打造成海亮红玺台的升级版,配有配套商业)

作为一环附近的地块,N1607、N1608号地块带给我们的唯一惊喜就是打破了庐阳之前的楼面价、单价记录。

这里楼哥想着重说的是庐阳N1605号地块,它的出现,以及以1675万/亩的成交价落槌,似乎让我们看到另一个新大陆——四里河北!

这宗地,位于大杨镇!属于泛四里河区域,以前我们聊四里河板块,最北可能也就截止海亮兰郡的高层。但这一次,庐阳N1605号地块的成交,却让两个板块的"距离"瞬间缩短!

地块周边有合肥十九中学、金螺号幼儿园、大杨中心小学、大杨镇政府、瓜牛公园等。地块面积较大,规划为纯住宅用地,容积率1<R≤1.5,后期可开发成改善型产品,满足市场对改善型住宅的需求。作为泛四里河板块区域,地块升值空间较大。

关于这宗地,万途营销总经理孙宜庆认为:N1605地块面积124.63亩,规划为纯居住用地,而且在泛四里河板块,必然会十分抢手,尤其会成为一线房企追逐的重要地块。地块旁边有海亮兰郡这个别墅区,同时又靠近董铺水库,生态较好,再加上合淮路在改造,是市区很难得的地块。

文一此次在庐阳连下两块地,并不能表面其多么想在庐阳扎根耕耘。事实上,只要是合肥还不错的地块,文一都会参与竞拍,只要不是特别强力的对手,基本也都会倒在文一手下!

文一此次拿地,未来片区售价或破2万/㎡,同时也拔高区域价格预期。但目前地块周边形象不佳,如何提升高房价给客户的体验认同感,是文一需要作出抉择的!

肥东1.8W+

某科真不是"刚需"噩梦?

肥东今天只有一宗地出让,肥东FD16-12号地块被万科以单价1650万元/亩摘得,住宅楼面价11249.94383元/㎡,总价488020.5万元,溢价率230%。

不管你信不信,这样的楼面价,卖个1.7-1.8W是不成问题了!而事实上,这块地的如此热,最初就有所先兆——这宗地的竞拍保证金高达8亿。

从地块位置上看,这块地距离瑶海区已经很近了,可以说是市区边缘区域。而且紧邻临泉路和长江东路,两条都是城市主干道,交通便利。另外,周边拥有彩虹新城、和顺东方花园、禹洲中央广场、文一名都等项目。

业内点评:合富辉煌安徽区域市场研究部主任徐阳:这是万科首次入驻肥东市场,以区域单价和总价地王的姿态进入,同时也会进一步拔高片区价值,大面积的地块适合长线开发,未来片区售价或将达到1.5万/㎡以上,东城市场格局或将迎来变化。

目前政府积极发展东城,包括东部新中心的规划出台、地铁二号线的建设,东城市场开发潜力较大,同时人口密度高,客户潜在购买力并不低,而大面积的地块对万科来说,未来售价具有更高的上涨空间。

如果你觉得新站1.5W+已经很离谱,那么肥东1.1W的楼面价一定让你更抓狂。起步1.8W万的肥东+极度会玩溢价的万科,肥东人民你们的钱包还好么?

此外,传了大半年要去北城的万科,最后跑去了肥东,北城人民要哭!

巢湖2个月内地王再被刷

卖个9千又何妨?

安徽省聚龙投资发展有限公司以成交价570万元/亩竞得巢湖市2015-58号地块,住宅/商业楼面价4749.98元/㎡,总价5375.1万元,溢价率178.05%。

你可能觉得好奇,巢湖的地卖这个价很正常——便宜!

但是你可能不知道,就在短短两个月前。6月29日出让的土地中,新华地产才刚刚以337万/亩的价格竞得裕溪路以北、天河以东的巢湖2014-16号地块,面积152.08亩,337万/亩,楼面价3370元/平,总价5.13亿元,溢价率95.93%。

而新华拿下的这宗地,在当时已经非常不可思议!单价和楼面价都已问鼎巢湖!

合肥已经没有1W以下的房源了,以后想买低价房,最近的地方可能就是巢湖了。

4字头的楼面价,卖个9千,开发商都算是有良心的。只是居住在巢湖,你还敢说——我生活在霸都么?

【后记】

说几句简单的话,结束此文:

1、限贷政策已有2月,消化期差不多了,此番疯狂的地价一出,合肥新政不远了;

2、新政若出,则必然会引发大面积的推量、大面积的抢房。说不准就是10月1日,说不准就是一场大促销;

3、合肥已经没有低于1W的房源,没有绝对的价值高地,没有所谓的价格洼地,哪都是宝地;

4、从拿地房企来看,本土房企寥寥无几!这已经是只有20%的房企才能玩得起的土地市场、只有20%的买房人才能玩得起的商品房市场;

5、不要再骂ZF作古左右房价,开发商变相涨房价,小编无良炒房价,有那时间,你可以最快时间看房、买房,让你的现金保值;

6、不要试图抗拒趋势,那会让你后悔莫及;

7、更多的言语是苍白的,不要再去分析更房价涨的原因、房价跌的可能,能买就买吧,不能买就离开吧,这是残酷而无法更改的事实...

认真的生活 无论身处何处