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用数据打专家脸!你真的以为房地产税实施 房价就能降下来了? 添加时间: 2016-09-11

核心提示:在今年前三季度一线城市以及热点二三线城市房价涨幅较大的大背景下,楼继伟有关"房地产税等改革正在积极推进"的表态再度引起了大家的关注。房地产税将怎样影响房地产市场,或者说怎样影响房价?

  在今年前三季度一线城市以及热点二三线城市房价涨幅较大的大背景下,楼继伟有关"房地产税等改革正在积极推进"的表态再度引起了大家的关注。房地产税将怎样影响房地产市场,或者说怎样影响房价?

  11月4日,财政部部长楼继伟在"财政与国家治理暨财政智库60年"研讨会上书面讲话中透露,环境保护税、个人所得税、房地产税等改革正在积极推进。

  事实上,这不是楼继伟第一次对房地产税的表态,据中新社7月23日报道,当天楼继伟在成都表示,所得税制和房地产税制改革至今未推出的一大原因是涉及大量利益调整,下一步将"义无反顾"推进改革。

  楼继伟表示,以改进预算管理、完善税收制度,以及建立事权和支出责任相适应的制度为核心内容的财税体制改革,相继推动出台了一批有力度、有分量的改革成果,现代财政制度建设迈出实质性步伐。

  在中国财政科学研究院主办的"财政与国家治理暨财政智库60年"研讨会上,财政部部长楼继伟发表书面讲话表示,"我国现代财政制度建设迈出实质性步伐",他还表示,"环境保护税、个人所得税、房地产税等改革正在积极推进"。

  房地产税一直在推进

  1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》涉及房产税,但该条例规定,对个人所有非营业用的房产免征房产税。因此,居民的住房一直没有房产税的约束。

  直到2010年12月8日,国务院第136次常务会议同意在部分城市进行对个人住房房产税改革试点。随后,上海和重庆成为房产税试点城市,并于2011年1月28日开始试点征收。

  但在重庆、上海之后,房产税试点城市一直没有扩大。

  到了2013年11月份,在《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》当中,被表述为"房地产税"——即"加快房地产税立法并适时推进改革,加快资源税改革,推动环境保护费改税"。

  房地产税、房产税,两者只有一字之差,但含义相差甚大。

  据新华社,"房地产税其实是一个综合概念,既包括房产税,也包括土地增值税、土地使用税等相关税种。"华夏新供给经济学研究院院长贾康曾表示,未来完善房地产税,除了推进个人住房房产税试点,还应下调过高的住房用地税负,简并流转交易环节税费,重点发展保有环节房地产税,并对投机性住房实行高度超额累进税率。

  房地产税的提法,也意味着改革从一个税种上升到与房地产相关的一系列税种:土地增值税、企业所得税、契税、个税、城镇土地使用税等。

  税收法定有四个环节:立法、执法、司法、守法。房地产税目前还处于立法阶段,司法等环节也需要同步完善。今年3月11日,全国人大常委会预算工作委员会副主任刘修文透露,调整后的人大常委会立法规划已将房地产税法列入了第一类的立法项目,全国人大常委会今年的立法工作计划将房地产税法列为预备项目。

  房地产税全面实施的障碍

  房地产税的征收确实有其推进过程中的困难。据证券日报引用有关专家的说法,其中主要的障碍有二:

  首先,房地产税作为一种直接税需要对自然人的不动产进行登记,但现行的不动产登记制度和系统并不完善,尚未形成实质性整合,这也是国家要求地方大力开展不动产登记制度督查工作的原因;

  其次,对于房地产税的征收需要在政治、社会上达成共识,各方面的不同意见和看法也需要能够被合理整合,最终使房地产税的征收能够得到全社会认可。

  离房地产税全面还有多远

  那么,房地产税全面开征还有多远呢?北京大学法学院教授、中国财税法学研究会会长刘剑文曾表示,"本届人大任期是到2017年底,因此,预计房地产税法最快将在2017年底前通过,慢的话可能会在2017年底提交审议,在下一届人大任期内通过。"

  不过,在新华社今年3月上旬的一篇报道中,其中的表述是:"房地产税何时推出目前尚没有明确的‘时间表’。"

  上海和重庆的现实

  在重庆上海刚刚试点房产税时,外界就对这一政策在抑制房价的作用上抱有很高的期望,但从实践来看,作为房地产税重要组成部分的房产税,和大家的预期有很大差距。

  据华泰证券的研究结果,2011年以来,重庆、上海房价并没有出现下跌现象,上海地区房价甚至一路上扬。成交量方面,虽然2011年1月政策实施之后两地区房地产都表现出成交量下滑的趋势,但在2012年之后又恢复到原来的水平,房产税政策效果微乎其微。

  据北京晨报,根据中国指数研究院发布的报告,上海及重庆试点房产税的前3个月,两市住宅成交量分别下降46%和26%,比同类城市降幅高10至20个百分点,但成交均价并未出现明显下跌;第二年,两地成交量均呈现较大幅度的增长。此后3年多,房产税试点对房价的影响几乎可以忽略不计。

  对地方政府财政税收贡献不大。比如2011年重庆房产税占本级财政收入的比重仅为0.03%;而根据《2014年上海预算草案报告》,2014年上海市预计征收房产税27.6亿元,只有土地出让收入的1.7%。

  压房价、调节收入分配、地方财政收入的主要来源……甚至是反腐,房产税试点之初就被寄予厚望。但全国人大房地产税立法的负责人在今年全国两会上向新华社记者透露,房地产税承载不了这么多功能,这也是为什么房地产税方案迟迟未能形成一致的原因。

  知情人士回应真相

  房子越少的人,房产税交的越多,反之,房子越多的人,房产税越少,甚至可以忽略,所以房产税可以降房价的说法无从谈起。

  房产税的真相其实是房子越少的人,房产税交的越多,反之,房子越多的人,房产税越少,甚至可以忽略,所以房产税可以降房价的说法更是无从谈起。

  在展开这个问题前,我们先设想一下房产税收到什么程度才会出现大家都不买房子,只有当房产税超过租金大家才会这么做。但是房产税超过租金是不可能,因为大家都不买房子,那么那么多需要租房的人如何安置?中国确实在积极推进保障性住房体系,保障中低收入群体居有其屋,拥有更有保障的生活,可目前来看中国的税收短时间内根本做不到给那么多人盖房子。

  在这种情况下房产越少,房产税恰恰是越多的。为什么呢?我们举个例子,比如甲是租房子的,乙有一套房子,丙有十套房子,他们谁的房产税最高呢?如果说甲最高不好理解,那么如果把房产税看作是物业费就好理解了。其实房产税和物业费的性质是一样的,只不过一个是交给政府的,一个是交给物业公司。

  甲租房要交所租房子的物业费,那么乙要承担自住房子的物业费,那么丙有10套房子,除了自住房自己交物业费以外,其它9套都是租房子的人交物业费。因此,从房产的持有数量上看,丙拥有十套房子只需要承担一套房子的物业费,而甲一套房子没有却承担一套房子的物业费。

  换言之,房产税也是一样的,你把房子租出去之后,如果国家增收房产税,最后一定是转嫁到房租上的。

  为什么?租房子之后,物业费、水费、电费、宽带费、燃气费等费用都是租客支付,甚至租赁税都是租客来支付,90%以上的租赁合同都是税后租金!不出意外,房产税,也有可能转嫁到租客身上。

  不全面开征房产税?这正是国家在保护中低收入人群。

  大家熟悉的欧洲和美国房产税都没有超过租金收益,比如美国主流社区房产税是0.9%-1.3%,而它的租金回报是4%-6%。

  目前来看国内房产税的试点重庆只针对高端物业收房产税,上海的房产税是0.5%左右,可见税率是很低的。但是老百姓不理解啊,说为什么不全面开征房产税呢?开征房产税和真正有多套房子的人有什么关系呢?最后承担的是中低收入的租房人群,这正是国家在保护中低收入人群。

  房产税并不会让有30套房子的富人哭,中产阶级也不适合去国外投资房产进行所谓的资产配置。

  资产配置的核心是实现资产的风险分散化,保证整体资产的安全性。前提是要有足够的资产支持,也就是说资产配置是高净值人群需要考虑的问题。

  何谓中产,中产不是富豪,只是相对普通人而言的有钱人,他可支配的资金一定是很有限的。

  站在当下投资环境的角度来说,投资一圈,你会发现中国股市对于大部分散户而言,收益率相对较低,而中国一二线城市房产收益率却是非常高的。相比较父辈所处的年代,我们已经处在一个相对安全和平发展迅速的时代,所以当下还是会有更多的财富机会。

  比如15年8月人民币汇率下跌,国内有人误判趋势卖掉深圳83平米的房子去美国买房子,也就是卖掉人民币买美元。今年他把美国的房子卖掉,同样的那笔钱在国内只能买58平米的房子了,这就是差距的。因此,中产的所有的资产配置都要以第一住宅为首要需求,国外的房子可以养老,可以度假,但对于中产来说还不是时候。